제이알글로벌 제11기 정기주주총회 주요 질의사항에 관한 답변을 아래와 같이 공시합니다. 

Q1. 손상차손 검토 관련 질문

질문: 외부감사 의견상 핵심감사사항으로 ‘종속기업투자주식의 손상차손 검토’가 있는데, 우리 회사에 손상차손이 발생한 것인지, 그 의미는?

답변: 해당 사항은 필수적인 회계 감사 절차로서 부동산이 자산의 큰 비율을 차지하기 때문에 손상 여부를 정기적으로 검토하는 절차일 뿐입니다. 현재 제이알글로벌리츠가 보유한 종속기업투자주식은 손상차손 대상이 아니며, 해당 사항은 없습니다.

Q2. 연결/별도재무제표 간 자본총계 차이

질문: 초기에 연결/별도재무제표상 자본총계가 비슷했는데, 최근 들어 격차가 커지고 있다.

답변: 감가상각 초과 배당이 가장 큰 이유입니다. 리츠의 특성상 감가상각비는 정액법으로 매기 회계처리되므로 연결재무제표상 결손금이 증가하여 자본 감소처럼 보일 수 있지만, 임대료 등 수령한 현금을 비용을 제외하고 가능한 한 전액 배당하기 때문에 차이가 나타날 뿐 현금흐름의 문제는 아닙니다.

Q3. 별도재무제표 배당금수익

질문: 10기, 11기에는 배당금수익이 414억원, 429억원 수준이었으나 사업계획상 12기, 13기의 배당금수익은 334억, 363억원 수준인데 그 차이의 원인은?

답변: 영업수입(배당금수익)은 자리츠에서 수령하는 배당금을 의미하며, 벨기에 파이낸스타워의 대출 금리가 상승하여 그 이자비용 등이 반영되었고, 498 7^TH Avenue의 임대율 증가 및 안정화 등 배당 기여도가 증가함에 따른 배당 증가 예상치가 반영되었습니다.

Q4. 차입 및 사채 발행

질문: 특별한 신규 투자 계획이 없는데 왜 이렇게 큰 금액(자기자본 2배)까지 사채 발행 계획을 잡았는지

답변: 매년 정기적으로 상정하는 절차적 안건으로 그 한도는 법적으로 가능한 규모로 승인받습니다. 공격적인 차입 계획은 없으며 현재로서는 신규 투자 계획 또한 없습니다. 차입 및 사채 발행 계획으로는 기 발행한 회사채 및 단기사채의 차환, 환헷지 정산금 조달 등이 포함되며, 신용등급 방어 및 시장의 채권 소화 가능성 등을 고려하여 발행합니다.

Q5. 회사채 발행 시장 상황 및 조달 금리

질문: 왜 같은 A- 신용등급인데도 타 리츠보다 조달 금리가 높은지, 담보 회사채로 발행하는 것도 가능한지

답변: 신용평가 A+ 등급의 스폰서 리츠들이 담보부 회사채로 AA- 등급 보증부 회사채를 발행하는 것과 달리 당사는 A-급 독립계 리츠로서 무보증 회사채를 A- 등급으로 발행하고 있습니다. 결과적으로 계열사 지원이 전제된 스폰서 리츠 대비 낮은 ICR을 지니고 있고, 해외 상업용 부동산 투자에 대한 우려감으로 민평 대비 가산금리가 높게 적용되고 있습니다.

2월 회사채 발행의 경우도 증권사와 수차례 협상을 통해 조달하였으며, 그 금리 또한 앞서 말씀드린 사유와 최근 A- 등급 채권 수요, 금리 환경 영향 등이 반영된 결과입니다. 금리를 높이면 주주들에게 피해가 가고 금리를 낮추면 일시적으로는 발행이 가능하겠지만 향후에 증권사에서 총액인수를 하지 않으려 할 것이므로 지속가능하지 않기 때문에 시장에서 소화 가능한 규모와 금리로 협의되었습니다.

Q6. 회사채 발행금리 절감 방안

질문: 회사채 잔액인수나 수요예측에 의한 발행금리 절감 방안이 있을지

답변: A-급 회사채는 현실적으로 기관의 공모 청약이나 인수가 드문 등급이어서 사실상 발행액 전액을 인수단이 나누어 총액인수한 다음 1~2개월의 시간을 두고 HTS를 통해 거래소 장내 매각을 통해 미매각을 해소하고 있어 단기적인 신용사건(탄핵, 홈플러스 등)들이 인수 금리 및 증권사 셀다운에 영향을 주고 있습니다.

Q7. 환헷지 비율

답변: 자산운용지침에 환헷지에 대한 가이드라인을 넣을 계획이나 이는 국토부와 선협의 후 재량을 확보한 후에 가능합니다. 환헷지 만기가 돌아올 때 환율 레벨을 보고 일정 비율 환노출로 변경할 생각입니다. 하지만 과거 10년간 환율을 보았을 때 현재의 환율이 높은 수준이므로 당장은 환헷지를 풀 계획은 없습니다.

Q8. 담보대출 조기상환 또는 매각

답변: 현재 담보대출 약정 상 3년차가 되면 조기상환수수료가 없으므로 상황이 된다면 조기 리파이낸싱도 가능합니다. 현재 금융시장에서는 오피스 부문에 대한 투자가 많이 이루어지지 않고 있기 때문에 규모 등을 고려할 때 파이낸스 타워를 인수할 만한 투자처를 찾기가 어렵습니다.

Q9. 벨기에 파이낸스 타워의 3년 후 담보대출 시나리오

질문: 담보대출상 원금 상환 조건 등이 3년 후 담보대출에도 포함되거나 조건이 강화될 가능성

답변: 현재 담보감정평가의 할인율을 약 7% 적용받고 있습니다. 이는 임대차계약이 약 10년 남아있는데 그 임대차계약의 연장 가능성을 보수적으로 평가받았다고 사료됩니다. 이에 대해 향후 10년간 ESG를 강화하거나 Capex 계획을 바탕으로 벨기에 정부와 협의하여 임대차계약을 연장하고자 합니다. 계약이 연장될 경우 담보가치가 상승할 것으로 예상되며, 그 시기는 내후년 정도로 보고 있습니다. 해당 시기에 금리가 추가로 인하되고 담보대출 규모를 높일 수 있다면 조기 리파이낸싱 후 국내 회사채 비용을 줄이는 방향으로 고려하고 있습니다. 다만 이는 금융시장 등 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

Q10. ESG 계획

질문: 향후 ESG 관련 파이낸스 타워 투자 예상 금액과 그 범위

답변: 파이낸스 타워의 규모 및 유럽의 부동산 시장환경, 매각 가능성 등을 고려하였을 때 본 자산을 장기적으로 보유할 계획입니다. 또한 벨기에 정부의 ESG 정책 등을 비추어 지속적으로 임차할 수 있고 시장에서 우수자산으로 유지하기 위해서 10년간 약 8백만유로 정도 ESG 관련 투자가 예상됩니다. 이는 ESG컨설턴트의 검토를 바탕으로 합니다

임차인인 벨기에 건물관리청의 투자 금액 약 30백만유로는 공유 오피스 형태로의 내부 인테리어 공사, 경찰청 입주에 따른 보안시설 강화, 지하철로 직결되는 부분의 보안 공사, 헬스장 등에 대한 부분에 투자가 됩니다. 임대인으로서 투자는 구조적인 부분 또는 ESG에 관한 사항으로 건물의 노후화 및 탄소배출량 등을 고려하여 투자할 계획입니다.

Q11. CapEx 재원

질문: 감가상각된 자산은 향후에 리모델링이나 유지보수가 필요한데, 그 비용은 어떻게 감당할 것인지

답변: 필요시 타인자본으로 조달하거나 배당을 조정하게 됩니다. 다만, 현재까지는 배당 재원을 최대한 주주에게 환원하는 정책을 유지 중이며, 필요에 따라 타인자본 조달 방안을 고려하고 있습니다.

Q12. 배당 재원

질문: 타사의 경우 유보금으로 배당을 지급하기도 하던데

답변: 타 리츠의 유보금은 IPO 또는 유상증자 시 오버펀딩한 자금으로 파악됩니다. 부동산투자회사법상 배당가능이익의 90% 이상을 배당하도록 의무화되어 있으며, 유보하는 10%에 대해서는 법인세를 지급해야하므로 제이알글로벌리츠는 가능한 한 주주분들께 많이 배당하기 위하여 배당가능이익의 98~99% 수준의 배당을 실시하고 있습니다.

Q13. 외국납부세액 환급 방식 변경

질문: 올해부터 리츠에서 법인세를 지급한다는 기사를 보았는데

답변: 현재 개정된 법인세법 및 소득세법에 따르면 외국에서 낸 세금을 국내 자리츠에서 환급받지 않고, 주주분들께서 부담하시는 배당소득세에서 차감하는 구조로 변경되었습니다. 따라서 향후에도 주주분들이 받는 총 배당금은 동일하나, 해외에서 납부한 세금을 환급받는 주체가 리츠에서 주주로 변경됩니다.

Q14. 벨기에 정부 임차인 임차 history

질문: 벨기에 정부가 파이낸스 타워의 건립 이래 언제부터 사용하였는지

답변: 벨기에 정부는 1958년 브뤼셀 국가행정단지(State Adminitrative Centre) 계획을 입안하여 1982년 준공하였습니다. 주요 공공기관들로 구성된 행정복합콤플렉스로 설계 당시 14,000명의 공무원을 밀집시켜 연방정부의 행정 효율을 제고하는 목적으로 입안되었습니다. 파이낸스 타워는 준공 이후 지속된 연방정부 조직 규모의 성장에 맞추어 2005년~2008년 레노베이션이 실시되었고 근무인원은 3,200명에서 4,600명으로 증가하였습니다. 기존의 파사드를 색조 LED 및 커튼월을 적용한 형태로 재디자인하면서 석면을 제거하고 엘리베이터를 건물 내부에 포함, 오피스 면적 증대를 위해 11층 규모의 Door Building을 본 건물 옆에 함께 건립하였습니다.

브뤼셀 국가행정지역(SAC)은 행정∙외교∙정치의 중심지로서 CBD의 핵심 기능을 수행하고, 파이낸스 타워는 SAC의 핵심 시설로서 입지 상으로나 규모 상으로 압도적인 위상을 보유하고 있습니다.

Q15. 자리츠(제이알제26호리츠 및 제이알제28호리츠) 감사보고서 공시

답변: 전자공시시스템(dart.fss.or.kr)에서 회사명으로 검색하시면 감사보고서를 확인하실 수 있습니다.