자산 현황

Q1. 자산 공실률

A1. 벨기에 파이낸스 타워는 정부기관이 전층을 임차하고 있어 공실이 없습니다. 뉴욕 맨해튼 498 7^TH Avenue는 약 4% 수준으로, 자연공실률이라 할 수 있는 5%보다 낮습니다. 현재 한 개 층이 공실 상태이며, 자산의 가치를 고려하여 무리한 할인 없이 적정 임대료를 유지하면서 임차인을 모집하고 있습니다.

Q2. 맨해튼 임대료 수준과 임대 전략

A2. 인근 신축 빌딩은 평균 약 70달러/평방피트 수준이며, 당사 건물은 약 60달러/평방피트 수준에서 임대 마케팅을 진행하고 있습니다. 가능하다면 한 층 전체 임대를 지향하고 있으며, 부분 임대는 장기 경쟁력에 불리할 수 있어 신중하게 접근하고 있습니다. 또한 시장 관행상 Rent free 기간이나 인테리어와 같은 세부 요청 등을 고려하여 우량 임차인을 대상으로 협의를 진행하고 있습니다.

Q3. 임대료 상승 요인

o    뉴욕: 주요 임차인(동부 의료보건 노조 등)이 계단식 임대료 인상 조건(5년마다 5~8% 상승)으로 계약을 체결하고 있어 계약 기간에 따라 임대료가 순차적으로 상승합니다. 또한 마지막 공실 층이 신규 임차될 경우 임대료 상승 여력이 있습니다.

o    벨기에: 물가(건강지수)에 연동하여 매년 소폭 인상되며, 내년도 역시 약 2% 수준의 임대료 인상이 예상됩니다. (9월말 기준 벨기에 기획청 1.85% 예상)

Q4. 임대료 상승 또는 공실 해소에 따른 배당 영향

A4. 임대차 계약서에 따른 계단식·물가 연동 인상분이 배당 증가에 기여하게 됩니다. 다만 내년 배당 예상치는 임대료 인상분과 현지 레트로핏(ESG) 공사비용 등을 모두 반영한 수치입니다.

Q5. 자산 개요

o    벨기에 파이낸스 타워: 연면적 약 59,000평, 1982년 준공 · 2008년 리노베이션, 2020년 2월 자산 매입, 단일 임차인인 정부기관(벨기에 건물관리청)에서 전층 임차(공실률 0%)

o    뉴욕 맨해튼 498 7^th Avenue: 연면적 약 27,000평, 1920년 준공 · 2021년 대규모 리노베이션, 2022년 지분 매입, 다수 임차인 구조로 현재 공실 약 4%

시장/전망

Q6. 뉴욕 오피스 수요
A6. 팬데믹 이후 맨해튼을 중심으로 오피스 수요가 빠르게 회복되고 있습니다. 신규 임차 체결 건수가 코로나 이전보다 늘어나고 있으며, 관리와 입지가 우수한 자산은 만실화가 진행되는 반면, 노후·외곽 자산은 회복이 더딘 상황입니다. 당사 자산은 가성비와 관리 측면에서 긍정적으로 평가됩니다.

재무/회계

Q7. 유상증자 계획
A7. 현재 주가가 순자산가치(NAV) 대비 저평가된 상태이므로 주가를 하락시킬 수 있는 무분별한 유상증자나 자산 편입은 고려하지 않고 있습니다. 주주가치 제고에 확실히 부합하는 기회가 있는 경우에 검토할 예정입니다. 또한 고환율 환경에서는 해외 투자가 원칙적으로 적절하지 않으며, 호주·일본 등 환율 변동이 비교적 적은 시장의 매물을 검토하고 있으나 무리해서 추진할 기회로 보이지는 않습니다.

Q8. 자사주 소각
A8. 배당가능금액 대부분이 배당으로 사용되는 구조라 자사주 매입이나 소각은 현실적으로 어렵습니다. IR에서 언급된 환차익 150억원도 평가이익이므로 현재는 재원으로 활용할 수 없는 상황입니다.

Q9. 주식배당 가능성
A9. 현재 계획은 없습니다. 주식배당은 세금 부담과 희석 이슈가 있어 비상 유동성 상황에 대비하는 수단으로만 검토할 수 있습니다.

Q10. 2027년 리파이낸싱 위험 관리
A10. 미국과 유럽 모두 금리 완화 국면에 있다고 판단하고 있습니다. 실제 재협상은 만기 6개월 이상 앞서 시작하며, 지난번보다 우호적인 시장에서 차환이 가능할 것으로 기대합니다. 만약 상황 변화로 어려움이 예상된다면 IR 및 주주 소통 채널을 통해 사전 공유하겠습니다.

Q11. 부채와 레버리지 수준
A11. 동종 리츠 대비 과도하지 않다고 판단합니다. 리츠의 비즈니스 모델 상 레버리지를 활용하는 것은 본질이지만, 보수적 관리 기조를 유지하고 있습니다.

Q12. 자산 매각을 통한 재무구조 개선 계획
A12. 원칙적으로 검토할 수 있으나 보수적으로 접근하고 있습니다. 임대시장 회복과 거래시장 회복 사이에 시차가 존재하며, 안정적인 자산을 손해 보고 매각하는 것은 지양합니다. 또한 맨해튼 자산은 규모와 지분 구조(조인트벤처, 50% 지분 소유) 특성상 매각 난이도도 고려해야 합니다.

Q13. 회계정책 변경에 따른 AMC 운용보수
A13. 운용보수는 주식발행금액 기준으로 산정되며, 회계 정책 변경으로 인해 보수가 변동되지는 않습니다.

CAPEX 투자

Q14. ESG 관련 투자 범위와 예상 비용
A14. EU 집행위원회의 ESG 정책에 따라 레트로핏을 진행하고 있습니다. LED 조명 교체, 가스보일러의 히트펌프 전환, 센서 기반 제어 등을 통해 에너지 효율을 높이고 탄소 배출을 줄이는 것이 목표입니다. 과도한 투자는 지양하며 비용 대비 효율 극대화를 원칙으로 하고 있습니다. 벨기에 자산은 상대적으로 적은 비용으로도 높은 효과를 기대할 수 있습니다.

주주 구성

Q15. 주주 수와 성격
A15. 주주는 약 3만 1천 명 수준으로, 최대 주주는 ETF(예: TIGER 리츠·인프라) 등 기관입니다. 다만 ETF와 연금계좌의 실질 투자자를 감안하면 5만 명 이상으로 추정되어 개인 비중이 높은 편입니다. 따라서 IR 강화와 기관 수요 유입이 주가 견인에 중요한 요소입니다.

※ 더 자세한 사항은 아래 게시판의 자료를 확인하시기 바랍니다.

제이알글로벌리츠 2025년 08월 IR자료