1. 유상증자 철회 관련

질문: 이번 유상증자 철회는 어떤 배경에서 이루어졌습니까?

답변:
당초 당사는 올해 초 유상증자를 추진하면서, 투자자 보호 강화를 위한 최근 해외 부동산펀드 공시 제도 개선을 반영한 증권신고서 내용 강화에 대한 금융감독원의 지시에 따라 현지 감정평가 결과를 반영하고자 하였습니다. 특히 당사의 유상증자 증권신고서와 관련하여 현지 자산 가치 변동에 따라 향후 배당 수준에 영향을 줄 수 있는 가능성이 있으므로 관련 정보를 보다 투명하게 기재할 필요가 있다고 권고하였습니다.

그러나 다음에 말씀드리는 이유와 같이 현지 감정평가 확정이 전달받은 일정대로 이루어지지 않았고, 이를 금융감독당국에 보고한 결과 리츠의 유상증자 관련 증권신고서는 일반 상장사의 증권신고서와 달리 효력 발생 전 투자자에게 노출되지 않는 구조적 특성이 있고, 감정평가 확보가 지연된 상태가 장기화될 경우를 감안하면 당사가 최초에 요청한 증권신고서 정정은 투자자 보호 측면에서 바람직하지 않다고 여긴다는 입장을 제시하였습니다. 당사는 이러한 감독당국의 견해를 종합적으로 고려하여 유상증자 자진 철회를 결정하였습니다.

2. 감정평가 지연 사유 관련

질문: 감정평가 결과는 왜 예정 시점에 확보되지 못하였습니까?

답변:
통상 현지 대주단의 감정평가는 연말 기준으로 진행되고, 그 결과는 다음 해 1월 중순 당사에 통보되어 왔습니다. 당사는 유상증자 절차에 본격 착수하기 전 현지 간사은행에 감정평가 결과를 언제까지 받을 수 있는지 사전 확인하였고, 1월 중 결과 확보가 가능하다는 일정을 전달받았습니다. 이를 바탕으로 당사는 증권신고서를 제출하고 유상증자 절차에 착수하였습니다.

그러나 실제로는 대주단 내 일부 금융기관이 벨기에 건물관리청의 향후 퇴거 가능성을 반영하여 상당히 보수적인 평가가 필요하다는 의견을 강하게 제시하고 감정평가인이 이에 반발하면서 감정평가 확정이 지연되었습니다. 반면 다른 대주단은 신규 대출 실행 후 1년 만에 급격한 가치 하락을 반영하는 것은 과도하다는 입장이었기 때문에 대주단 내부 이견이 커졌고, 이로 인해 감정평가 절차가 예정대로 마무리되지 못하였습니다.

3. 신용등급 및 사업계획 관련

질문: 유상증자, 자산 매각, 사모사채 발행 등 개별적인 사안을 하나의 사업계획 안건으로 부의하는 이유는 무엇입니까?

답변:
최근 한국신용평가의 신용등급 전망이 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 하향되면서 리츠의 조달금리가 빠르게 증가하고 있으며, 이는 당사의 운영에 부담 요인으로 작용하고 있습니다. 이에 따라 당사는 재무 안정성 확보를 최우선 과제로 설정하고 재무계획을 조정하고 있습니다.

신용평가사들과는 재무구조 및 자산 포트폴리오, 환율의 급격한 상승, 금리 환경 변화가 등급에 미치는 영향을 공유하고 있으며, 타인자본 조달 의존도 완화, 자본 확충, 자산 매각을 통한 재무구조 개선 등을 중심으로 논의가 이루어지고 있습니다. 신용평가사는 재무안정성 지표 개선과 가시적인 레버리지 축소 노력을 신용평가등급 전망 회복의 주요 요소로 보고 있습니다. (참고. 한국신용평가 2026.03.03 평가의견)

이에 따라 당사는 ▲차입금 축소를 통한 레버리지 관리 ▲자본 확충을 통한 재무 안정성 제고 ▲핵심 자산의 안정적 운영 및 필요 시 매각 추진 등을 주요 과제로 설정하고 있습니다. 이를 통하여 신용평가 하락 가능성을 사전에 통제하고, 중장기적으로 신용등급 안정화 및 주주가치 제고를 달성하고자 합니다.

4. 맨해튼 자산 매각 및 재무구조 개선 관련

질문: 맨해튼 자산 매각 계획을 앞당긴 이유는 무엇입니까?

답변:
당사는 최근 조달금리 상승과 신용등급 관련 부담이 확대되는 상황을 고려할 때 맨하튼 자산의 고점 매도를 기다리기보다 선제적으로 디레버리징을 실행하는 것이 더 적절하다고 판단하고 있습니다. 특히 맨해튼 자산은 작년부터 안정 단계에 진입하였고, 현지 거래 시장은 빠른 회복세를 기록하고 있는 것으로 파악하고 있습니다. 이에 따라 당사는 매각 시점을 앞당겨, 주주총회 이후 2분기부터 매각 작업을 개시하고 늦어도 3~4분기 초반에는 매각을 추진하는 방향으로 검토하게 되었습니다. 다만 매각 시점은 시장 유동성, 거래 가격, 투자자 수요 등을 종합적으로 고려하여 결정할 예정이며, 과도한 가격 하락을 감수한 성급한 매각보다는 적정 가격에서 매각이 가능한 원매자 발굴을 우선적으로 고려할 계획입니다.

5. 환헤지 유지 관련

질문: 환헤지를 지금까지 유지하고 있는 이유는 무엇입니까?

답변:
환헤지는 리츠 설립 시점인 2020년 영업인가 과정에서 권고된 조건입니다. 시장 초기에는 환헤지 비중을 운용사가 자율적으로 조정하기 어려운 규제 환경이었으며, 이후 관련 재량이 일부 허용된 2025년말은 이미 환율이 상당폭 상승한 이후였습니다. 현재 당사가 부담하고 있는 누적 환정산금 규모를 고려하면, 환헤지를 임의로 청산 또는 대폭 조정할 경우 누적 정산금이 당기손실로 확정되며 배당가능이익에 영향을 받아 배당이 삭감 또는 생략될 수 있습니다.

반대로 환헤지 계약을 해제한 이후 환율이 다시 하락할 경우에는 자산 매각 시 정산이익의 일부를 잃는 기회손실이 발생할 수 있습니다. 주주의 총의가 모이지 않은 상태에서 독단적인 환헤지 정책 조정을 실행하는 것은 주주 전체의 이익에 부합하지 않을 가능성이 상당합니다. 당사는 환율 상황 및 배당 등을 종합적으로 고려하여 단계적 감축을 검토할 예정입니다.

6. 벨기에 자산 임대차 연장 협상 관련

질문: 벨기에 파이낸스타워 임대차 연장 협상은 현재 어떻게 진행되고 있습니까?

답변:
벨기에 CBD 오피스 시장은 현재 공실률이나 임대료 수준이 전반적으로 안정적인 상황으로 파악하고 있습니다. 당사의 파이낸스 타워는 현지 시장 내에서도 상징성과 비중이 큰 자산으로, 현지에서도 관련 이슈에 대한 관심이 상당히 높습니다. 현재 당사는 건물관리청과 임대차 기간 연장을 위한 협상을 시작한 상태이며, 연말까지 연장 합의를 도출하는 것을 목표로 하고 있습니다.

다만 상대방이 있는 협상인 만큼, 당사의 기대 조건과 상대방의 요구 조건이 일치하지 않을 수 있고, 이러한 유형의 협상은 일부 제로섬 게임의 성격을 지닙니다. 또한 관련 협상은 상호 비밀유지 의무 하에 진행되고 있어, 세부 조건이나 구체적 협상 내용은 공개하기 어렵습니다. 당사는 이러한 제약 속에서도 주주가치 극대화를 최우선 기준으로 두고, 벨기에 정부 및 관련 기관과 상호 이익을 극대화하는 합리적 협상을 이어갈 계획입니다.

7. 벨기에 자산 가치 및 재무제표 적정성 관련

질문: 재무제표에 반영된 벨기에 자산 가치는 적정하게 평가된 것입니까?

답변:
당사의 자산가치는 국제회계기준(IFRS)에 따라 공정가치로 평가되고 있으며, 이는 단일 평가가 아닌 복수의 객관적 자료를 기반으로 산정됩니다. 구체적으로 외부 감정평가법인의 평가 결과, 차주 및 대주단 측 평가자료, 유사 자산의 시장 거래 사례 등을 종합적으로 반영하고 있으며, 해당 과정은 외부 감사인의 검증을 거쳐 최종 재무제표에 반영됩니다.

감정평가의 경우 평가 목적에 따라 차이가 발생할 수 있습니다. 예를 들어 대주단 기준 평가는 담보 안정성 확보를 위해 보수적으로 산정되는 반면, 회계 기준 공정가치는 시장 참여자 관점에서의 합리적 가격을 반영하는 구조입니다. 따라서 일부 평가 간 차이는 평가 목적의 차이에 기인하는 것이며, 재무제표는 회계 기준상 요구되는 공정가치를 충실히 반영하고 있습니다.

이에 따라 당사의 재무제표는 외부 감사인의 검증을 거친 적정한 기준에 따라 작성되었습니다.

※ 참고. 자산가치 및 담보가치 감정평가는 평가 목적의 차이가 있습니다. 자산가치 감정평가는 정상적인 시장 여건에서 매도자와 매수자가 합리적으로 거래할 경우 형성될 수 있는 자산의 공정한 시장가치를 산정하고, 담보가치는 대출 회수를 위해 인정되는 최소한의 안전 가치를 산정하는 감정평가이므로 일반적으로 자산가치 대비 할인된 금액으로 평가될 수 있습니다. 따라서 자산가치 감정평가는 차주가 자체적으로 진행하고 감정평가기관 또한 차주가 선임합니다. 담보가치 감정평가는 대출약정상 기재된 감정평가기관 중에서 대주가 선정할 수 있으며, 차주는 선정된 감정평가기관에 대한 consultation period를 통해 자산의 운영 현황 및 장기 계획 등에 대한 정보를 제공할 수 있습니다.

8. 운용사 수수료 관련

질문: 운용사 수수료 수준과 향후 조정 방침은 어떻게 됩니까?

답변:
현재 연간 운용보수는 약 30억 원 수준이며, 금년도에는 해당 금액 전액을 제이알글로벌리츠 주식 매입에 활용하기로 결정하였습니다. 이는 단순한 비용 절감이 아닌, 운용사가 주가 하락에 대한 책임을 분담하고 시장에 긍정적인 신호를 제공하기 위한 조치입니다. 또한 일부 주주분들이 제안한 배당 연동형 수수료 구조를 포함하여, 주주 이익과 운용사 보상이 연계되는 보수 구조 개편을 제이알글로벌리츠의 이사회가 적극 검토하고 있으며, 관련 사항은 제이알투자운용 경영진 및 제이알글로벌리츠 이사회 간 협의를 거칠 예정입니다.

9. 운용사의 주식 매입 효과

질문: 운용보수 전액을 주식 매입할 경우의 효과는 무엇입니까?

답변:
현재의 주가 수준이 과도한 저평가 상태라는 운용사의 견해를 담은 판단으로 기관투자자의 손절매 및 마진콜 등으로 매수세가 부족한 상황에서 수급개선을 위한 긴급조치입니다. 많은 주주 여러분들이 주가하락으로 인한 고통을 겪고 있는 상황을 감안할 때 주주가치 제고 전략의 일부로 빠른 주가 회복을 목표로 한 적극적인 시장 참여 조치임을 이해해주시기 바랍니다.

※ (참고) 제이알투자운용은 제이알글로벌리츠의 자산관리에 대한 위임을 받은 별도 법인이므로 주식 매입 시 리츠의 자금이 사용되는 구조가 아니며, 리츠 재무제표상 자기주식 취득에 따른 자본 감소나 재무구조 변화가 발생하지 않는다는 점에서 통상의 자사주 매입과는 다릅니다.

10. 이사회 구성 및 운용사 교체 권한

이사회 구성 및 운용사 변경에 대한 의사결정 구조는 관련 법령 및 정관에 따라 명확히 구분되어 있습니다. 현재 이사회는 기타비상무이사(비상근) 3인과 감사 1인으로 구성되어 있으며, 이사 및 감사의 선임은 주주총회의 결의를 통해 이루어집니다.

자산관리위탁계약은 제이알글로벌리츠와 제이알투자운용 간에 체결된 계약으로 제이알글로벌리츠가 일방적으로 해지할 수 없습니다.

11. 언론사 대응

현재 제이알글로벌리츠의 경우 다양한 추측과 의견이 혼재된 상황으로, 이에 대한 보다 적극적인 대응이 필요하다는 주주 의견이 있었습니다. 이에 당사는 불확실성이 높은 시기일수록 확인된 사실을 중심으로 전달하는 것을 원칙으로 소통을 진행해 왔습니다.

당사는 주요 언론 보도를 지속적으로 모니터링하고 있으며, 사실과 다른 내용에 대해서는 정정 요청 등 필요한 조치를 취하고 있습니다. 주주총회에서 조언해주신 내용에 따라 필요에 따라 전문적인 대행사를 활용하여 매체와의 관계 관리를 효율화 하는 방안도 검토할 예정입니다.