영국 소송 진행 현황 보고 (20260608)

1.    5월 8일 이후 영국 소송 경과 

·  2026. 6. 3. 원고 측 감정평가 전문가 보고서 제출

·  2026. 6. 5. 영국 상사법원 심리 

2.    6월 5일 심리 주요 내용 및 결과

     가.    법원은 신속심리(expedited trial)를 허용. 재판 일정은 2026년 8월 초(8월 4~6일 요청 예정)

     나.    법원은 대주단 대리인에게 6월 30일까지 감정평가 전문가 보고서를 제출할 것을 명령함. 대주단 대리인은 아직 감정평가 전문가를 선임하지 않았음

     다.    법원은 7월 초 조정(mediation)진행을 명령함

     라.    심리는 원칙적으로 공개(open hearing)로 진행. 다만 일부 민감한 내용에 대해서는 보도 제한(reporting restrictions) 부과함

3.   원고(TdF FIIS) 측  감정평가 전문가 보고서 주요 내용

        가.    보고서의 목적:

   법원의 제출 명령으로 원고 측에서 선임한 제3자 감정평가 전문가가 제출한 자료로서, 벨기에 브뤼셀 “Finance Tower” 및 부속 건물·주차장에 대한 2025년 12월 31일 기준 JLL 감정평가의 주요 가정 타당성 검토 및 적정 가치 범위 

나.    주요 쟁점별 전문가 의견

  (1) JLL 보고서는 임차인 재계약 리스크 과대 평가함. 해당 임차인은 (1) 이전 시 비용·비효율·정책 목표 불일치, (2) 시장 환경상 대체 건물 부족으로 사실상 이동하기 어려운 ‘Captive Tenant’로 봄이 합리적임.

  (2) JLL 보고서는 Prime Rent를 €390/㎡ 제시하면서 Finance Tower 평가시 €300/㎡을 적용함. Brussel 내 대형 오피스 공급 부족으로 오히려 프리미엄 인정 가능성을 고려함이 합리적임.

  (3) JLL 보고서는 현 임차인의 재계약 가능성이 높음에도 신규 임대 시 공실 및 인센티브 비용을 과다 반영함.

  (4) JLL 보고서는 2035년 재임대 시 리모델링 비용을 (참조한 Immo-Pro 보고서(약 €49M 수준)에도 불구하고) 약 €127M이 소요될 것을 가정하였음.

  (5) JLL 보고서는 시장 프라임 자산 대비 +50bps 높은 수익률을 적용함.

      다.    종합 판단

   JLL 평가 방법 자체(DCF, Term & Reversion)는 적정하지만, 핵심 가정들이 시장 데이터와 불일치하며 전반적으로 자산가치를 낮추는 방향으로 편향되었고, 일부 가정은 외부 압력에 의해 설정된 것으로 의심됨

      라.    적정 가치 범위

   €1.08bn ~ €1.095bn

      마.    기타 중요 사항

   JLL은 감정평가 관련 Argus 모델[1] 제공을 거부하였으며 이는 이례적이고 통상적인 실무 관행에 반함

4.    피고(대주단 대리인) 측 감정평가 전문가 보고서 제출 예정

 대주단 대리인은 제3자 감정평가 전문가를 선임하여 법원에 보고서를 제출할 예정임