이 기사는 2024년 09월 13일 07:11 thebell 에 표출된 기사입니다.

제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀 소재 오피스를 단일 기초자산으로 상장했다. 상장 3년차 미국 맨해튼 오피스를 추가로 담았다. 제이알투자운용은 신규자산 편입 후 2년간 임대차 안정화를 위해 현지 공동 투자자들과 협력해 왔다.

그 결과 올해 상반기 말 기준 임대율을 96%까지 끌어올릴 수 있었다. 임대차 계약을 조기 연장하고 공실로 여겨지는 전차를 임차로 전환하는 등 신규 계약을 맺었다. 추가 임대료 수익이 기대되는 가운데 2030년까지 전층에 대한 안정적 임차 구조를 확보했다.

◇2022년 초, 제28호 자리츠로 투자

제이알투자운용은 2020년 8월 제이알글로벌리츠를 유가증권시장에 상장시켰다. 해외 자산에 투자한 국내 상장리츠 중 그 몸집이 가장 크다. 기초자산 취득가액을 기준으로 한 AUM은 2조560억원, 올해 상반기 말 기준 시가총액은 7860억원에 달한다.

2개 해외 오피스를 포트폴리오로 담고 있다. 각각 자(子)리츠를 설립해 투자한 상태다. 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워는 제이알제26호리츠가, 뉴욕 맨해튼빌딩은 제이알제28호리츠를 통해 운용 중이다.

맨해튼빌딩은 제이알글로벌리츠가 상장 후 2년 뒤인 2022년 2월경 편입한 자산이다. 모리츠인 제이알글로벌리츠가 자리츠인 제이알제28호리츠 지분 100%를 보유 중이다. 제이알제28호리츠는 맨해튼빌딩을 직간접적으로 소유한 합작법인의 지분 49.9%를 갖는 구조다.

맨해튼빌딩의 정식 명칭은 '498 Seventh Avenue'다. 토지면적 1090평 부지에 지하 1층~지상 25층, 연면적 2만7048평 규모 코어 오피스다. 1920년 준공 후 2021년 네 번째 리모델링을 마쳤다. 미국 최대 보건의료노동조합(SEIU)이 건물의 60% 이상을 사용하고 있다.
◇제28호 자리츠 영업수익, 반기 40억대→60억대

일부 투자자들은 제이알투자운용이 상장 후 무리한 자산편입을 진행했다고 보고 있다. 맨해튼빌딩을 담지 않았다면 파이낸스타워만으로도 충분히 현재 배당을 유지할 수 있었을 것이라는 의구심을 제기하는 중이다.

하지만 제이알글로벌리츠가 제이알제28호리츠를 통해 받고 있는 분배금은 꾸준히 증가하고 있는 추세다. 제이알글로벌리츠의 사업보고서 등을 살펴보면 제이알제28호리츠로부터 발생하는 영업수익이 매 결산기 늘고 있다.

제이알제28호리츠의 영업수익은 제6기(22년1월~22년6월)부터 들어오고 있다. 영업수익은 △6기 7억9560만원 △7기 42억7500만원 △8기 41억원 △9기 50억5600만원 △10기 60억원을 각각 기록했다. 제이알글로벌리츠는 매년 6월 말과 12월 말을 결산일로 하는 반기 배당 리츠다.

여기에 더해 제이알투자운용이 자산편입 이후 자산 안정화에 노력을 기울인 끝에 분배금 증가폭은 더욱 커질 것으로 보인다. 오히려 파이낸스타워 리파이낸싱으로 인한 배당컷 영향을 완충하는 역할을 할 전망이다.


◇상반기 중 임대차 개선…연간 임대료 추가 유입

제이알글로벌리츠는 올해 맨해튼 빌딩의 임대차 구조를 크게 개선했다. 현지 운용사와의 긴밀한 협업을 통해 2년 전 편입 당시엔 92%였던 임대율을 96%까지 높였다. 현재 공실률은 4% 수준으로 미국 오피스에 대한 우려를 불식시켰다는 평가다.

우선 기존에 11층을 쓰고 있었던 임차인 Hazen&Sawyer와 10년 10개월 연장 계약을 맺었다. 당초 내년 말 계약 만료였다. Hazen&Sawyer는 연간 임대료를 2031년 9월 말까지는 263만달러, 2036년 9월 말까지는 285만달러를 내기로 했다.

18층과 19층의 전차인이었던 PubMatic과는 정식 계약을 체결했다. 11년 만기의 신규 임대차 계약을 확보했다. 전차에서 임차로 구조가 바뀌면서 추가 임대료가 들어올 예정이다. PubMatic은 18층 기준으로 2031년 1월 말까지 199만달러, 2036년 1월 말까지는 218만달러를 매년 임대료로 납부한다.

이 같은 성과로 맨해튼빌딩에서 2030년까지 만기가 도래하는 임차인은 없어지게 됐다. 사실상의 공실로 여겨지는 전대차 구조도 모두 해소된 상태다. 가중평균 잔여임대기간(WALE)은 20.1년으로 상승했다.

맨해튼빌딩의 최대 임차인인 SEIU는 전체 면적 60%를 2050년 3월 말까지 사용하기로 임대차책임보증계약을 맺었다. 매 5년마다 임대료를 인상하기로 했다. 2021년 최초 연 임대료는 3582만달러였지만 2026년 임대차 계약에 따른 임대료는 3872만달러로 오를 예정이다. 운용 기간인 30년 동안 연 평균상승률로 계산하면 약 1.16%다.

제이알글로벌리츠 관계자는 "올해부터 미국 자리츠는 유상증자 시 목표한 약 7% 배당수익률을 달성하고 있다"고 설명했다. 그러면서 "한국 자본의 미국 오피스 투자가 연이어 고전하는 중에 예외적인 성공을 기록할 수 있었던 건 주주들의 신뢰와 인내 덕분이다. 내년 하반기부터는 파이낸스타워 담보대출 부담으로 잠시 어려운 시기가 예상되지만 해당 기간 중 맨하튼 자산이 큰 도움이 될 것으로 보인다"고 덧붙였다.